O primeiro rascunho público do Seaport Form 10-12 foi lançado na sexta-feira, fiz uma leitura rápida dele. Cá estão algumas reflexões iniciais às quais provavelmente voltarei conforme o spin-off se aproxima em qualquer momento do terceiro trimestre. Howard Hughes Holdings (HHH) irá incorporar quatro ativos principais na recém-criada Seaport Entertainment (SEG), que se concentrará na “interseção de entretenimento e imobiliário”:

1. O Seaport District em Lower Manhattan, que inclui o próprio South Street Seaport, alguns edifícios vizinhos e o lugar de desenvolvimento 250 Water St (que HHH/SEG ganhou recentemente uma ação judicial que prepara o terreno para a construção), todos os quais Howard Hughes afundou US$ 1 bilhão na última dezena e ainda está sangrando quantia (-US$ 55 milhões em 2023). Até agora, o porto marítimo tem sido um sinistro (HHH sofreu uma desdoiro de US$ 672,5 milhões no porto marítimo no ano pretérito) e um desperdício de capital, o projeto foi iniciado um ou dois anos depois que a Super Tempestade Sandy destruiu grande segmento da antiga estrutura em 2012 e foi subscrito com um retorno sobre o dispêndio de 4-6%. O desenvolvimento teve muitos atrasos e não chegou perto das projeções de rentabilidade originais murado de uma dezena depois, uma vez que acionista de longo prazo da HHH, culpo o Seaport por grande segmento do mau desempenho nos últimos 5-7 anos (juntamente com o Ackman covid aumento de capital). Talvez uma gestão focada possa virar isso? Há um totalidade de 11 edifícios físicos no Porto, no totalidade são murado de 2/3 dos alugados neste momento.
2. 25% de participação nos restaurantes Jean-Georges que foram adquiridos por US$ 45 milhões (potencialmente um investimento de vaidade da Ackman) com a estratégia declarada de parceria com Jean-George no horizonte uma vez que inquilino âncora em novos empreendimentos (Jean-Georges aluga todo o Tin Building em joint venture com a SEG para um concepção de food hall). Leste investimento me lembra o investimento da MSGE/Sphere no Grupo TAO, onde eles argumentaram que a experiência em casas noturnas da TAO poderia ser usada no Sphere e em outros locais de entretenimento. A TAO acabou sendo alienada. O investimento de Jean-Georges parece muito secundário e poderia ser vendido para levantar capital para os seus dois grandes projectos de desenvolvimento (250 Water St e Fashion Show Air Rights).
3. Os Las Vegas Aviators (time da liga secundária com maior receita bruta), o afiliado AAA do Oakland A e o correspondente Las Vegas Ballpark localizado na comunidade planejada de Howard Hughes em Summerlin. Os A’s estão se mudando para Las Vegas (onde o velho Tropicana estava localizado) em alguns anos, o projecto atual é manter os Aviators em Summerlin, mas a ser definido uma vez que isso impacta o comparência/receita. HHH pagou US$ 16,4 milhões pelos 50% restantes dos Aviadores que não possuíam em 2017 e o estádio custou aproximadamente US$ 125 milhões em 2019.
4. 80% de participação nos direitos aéreos supra do Fashion Show Mall na Strip de Las Vegas, que está localizado no extremo setentrião da Strip, perto da Treasure Island e dos hotéis Wynn. Howard Hughes trouxe Anton Nikodemus uma vez que CEO da Seaport, sua passagem anterior foi uma vez que presidente/COO do City Center da MGM em Las Vegas e antes disso ele liderou o desenvolvimento dos cassinos National Harbor e Springfield, MA da MGM. Vou anualmente a uma conferência no meio da cidade e visitei a propriedade National Harbour, ambos resorts de jogos impressionantes e muito administrados. O Fashion Show Mall e os outros 20% dos direitos aéreos são de propriedade/operados pela Brookfield Properties (que adquiriu a General Growth Properties (GGP), a controladora original de Howard Hughes). Houve um aumento significativo na oferta no extremo setentrião da fita de Las Vegas no ano pretérito com a rombo do Resorts World e do Fontainebleau (ambos os quais em seguida a rombo são cidades relativamente fantasmas). Mas com Nikodemus a bordo, isso sinaliza claramente que pretendem reconstruir o Fashion Show Mall a médio e longo prazo.

Cada um deles é um pouco difícil de determinar e não se encaixa em uma típica empresa imobiliária pública (embora HHH/HHC ainda seja um estoque público um pouco estranho em seguida a rotação, isso ajuda nas margens). Minha pergunta antes do lançamento do Formulário 10-12 era uma vez que esta empresa seria capitalizada, visto que perderia quantia e provavelmente perderá no horizonte próximo, além do projecto ser claramente investir quantia em seus ativos de desenvolvimento, essa pergunta foi respondida com a divulgação de que Seaport pretende realizar uma oferta de direitos de US$ 175 milhões com a Pershing Square de Ackman apoiando-a, além de quantia da HHC, dando à SEG murado de US$ 200 milhões em quantia no fechamento:

A Seaport Entertainment espera realizar uma oferta de direitos de capital no valor de US$ 175 milhões aos nossos acionistas em seguida a distribuição. Em conexão com a Oferta de Direitos, a Empresa está em discussões sérias com a Pershing Square Capital Management, LP (“Pershing Square”), que através de fundos de investimento por si assessorados é o maior acionista da HHH, relativamente a um potencial contrato de backstop que seria festejado antes da distribuição. De contrato com esse contrato, se finalizado, a Pershing Square concordaria em (i) treinar seu recta de subscrição pro ratazana com relação à Oferta de Direitos a um preço de US$ 100 por ação de nossas ações ordinárias e (ii) comprar quaisquer ações não adquiridas no vencimento da Oferta de Direitos ao preço da Oferta de Direitos, até US$ 175 milhões no totalidade. O contrato de escora poderá fazer com que os fundos afiliados da Pershing Square detenham até % de nossas ações ordinárias se nenhum outro acionista participar da Oferta de Direitos. Qualquer capital levantado por meio da Oferta de Direitos fortaleceria ainda mais nosso balanço patrimonial. Com mais de US$ milhões de liquidez, consistindo principalmente de (i) US$ 23,4 milhões em quantia contribuídos por HHH de contrato com o Concórdia de Separação(ii) receitas esperadas da Oferta de Direitos antecipada e (iii) valores disponíveis sob o Contrato de Crédito Rotativo (conforme definido neste documento), acreditamos que teremos largo capital para investir e impulsionar oportunidades de incremento interno e extrínseco nos setores de lazer, turismo , hospitalidade, jogos, provisões e bebidas e espaços de entretenimento ao vivo.

As ofertas de direitos muitas vezes podem ser situações especiais interessantes (esta é uma oferta peculiar de Greenblatt, rotação + direitos?), elas raramente aparecem, mas muitas vezes sinalizam uma oportunidade porque a empresa está oferecendo a todos os acionistas a oportunidade de reabastecimento, muitas vezes com desconto.

A rotação do Seaport será um repto para o valor, não é verosímil fazer um SOTP fundamentado em cap rate. HHH é negociado por 1,1x o valor contábil neste momento (apesar de paralisar muitos terrenos/edifícios ao dispêndio histórico), HHH é o ativo de maior qualidade, supondo que Seaport será negociado com desconto para reservar.

Ainda não sabemos a taxa de rotação, mas com 80% do valor contábil, Seaport vale aproximadamente murado de US$ 6-7 por ação HHH antes da oferta de direitos, ou murado de 10% do valor de mercado HHH. Isso provavelmente significa que vemos vendas forçadas, que podem ser interessantes para manter na lista de reparo.

Divulgação: possuo ações da HHH (fka HHC)