Teor do cláusula

Para desencorajar a especulação no mercado imobiliário, o orçamento federalista de 2022 introduziu regras anti-inversão para imóveis residenciais (incluindo propriedades para aluguel) que entraram em vigor em 1º de janeiro de 2023 e foram projetadas para “reduzir a demanda especulativa no mercado e ajudar a legítimo o incremento excessivo de preços.”

As regras impedem que você reivindique a isenção de residência principal para proteger o lucro de capital realizado na venda de sua moradia, caso você a possua há menos de 12 meses, e tributam o lucro na venda de qualquer imóvel residencial em 100 por cento do rendimento mercantil tributável, sujeito a certas isenções para eventos de vida, porquê morte, invalidez, separação e relocação de trabalho.

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Embora as regras só tenham entrado em vigor para 2023 e anos futuros, a Dependência de Receitas do Canadá ainda pode contrariar “inversões” imobiliárias que ocorreram antes de 2023 se considerar que um tributário especulou e vendeu uma propriedade para obter lucro rápido.

Tomemos porquê exemplo o caso resolvido no mês pretérito que envolveu um tributário de Alberta que foi reavaliado para o seu ano fiscal de 2016 por não ter pronunciado o lucro que obteve na loucura de uma propriedade em Calgary.

Em 2016, o tributário era um associado imobiliário que esteve envolvido em diversas transações imobiliárias. Um dos imóveis de sua propriedade era um bangalô de dois quartos, um banheiro e garagem individual para dois carros, que o tributário manteve de 20 de outubro de 2016 a 21 de novembro de 2016 – período de 33 dias. Durante esse período, o tributário nunca listou o imóvel para alugar e acabou vendendo o imóvel com um lucro de quase US$ 73 milénio, valor que não informou em sua enunciação de imposto de renda pessoal de 2016.

Uma vez que o CRA só reavaliou o tributário pela venda não declarada de 2016 em 2021, a primeira questão perante o Tribunal Fiscal foi se a escritório estava autorizada a reavaliá-lo para além do período normal de reavaliação de três anos. Para o fazer, o CRA deve geralmente provar, num estabilidade de probabilidades, que um tributário fez uma enunciação falsa atribuível a “negligência, negligência ou incumprimento premeditado ou fraude cometida” na apresentação da sua enunciação fiscal.

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Neste caso, o CRA não alegou que o tributário cometeu fraude, mas a escritório considerou que houve uma deturpação material na enunciação fiscal de 2016 do tributário, uma vez que o lucro não foi transmitido.

O tributário disse que não declarou a venda do imóvel em sua enunciação porque suas “despesas apagaram qualquer lucro verosímil”, mas o juiz não acreditou nessa explicação e disse que “foi claramente feita uma enunciação falsa” quando o tributário apresentou sua enunciação de 2016 , e isso foi feito “por negligência ou pelo menos negligência ou inadimplência premeditado”. Assim, foi permitido ao CRA reavaliar o tirocínio fiscal de 2016 do tributário para além do período normal de reavaliação.

Em tribunal, o tributário disse que, no mínimo, deveria ter recta ao tratamento dos ganhos de capital, o que significa que somente 50 por cento do lucro é tributável. (Para pessoas físicas, a taxa de inclusão de ganhos de capital deverá aumentar para dois terços para ganhos superiores a US$ 250.000 em ou em seguida 25 de junho de 2024.)

O tributário também disse que seu lucro deveria ser reduzido para US$ 12.467 (de US$ 73 milénio) para levar em conta duas despesas adicionais que ele apresentou porquê prova na audiência. A primeira foi uma taxa de indicação de US$ 40.500 paga a uma empresa numerada de Alberta que o tributário possuía 50-50 com seu parceiro de negócios, e a segunda foi uma taxa de indicação de US$ 20.000 paga à esposa de seu parceiro. Ambas as taxas de referência foram pagas em conexão com a venda do imóvel, disse ele.

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O juiz, no entanto, não estava convicto de que, “no balanço das probabilidades”, os 60.500 dólares adicionais de despesas fossem adequadamente dedutíveis do lucro. “Os documentos são exagerado ambíguos, vagos, pouco claros e pouco fiáveis ​​quanto à verdadeira natureza dos pagamentos feitos no fecho”, disse ele ao rejeitar as despesas.

A questão restante relativa à venda da propriedade era se o lucro de $73.000 deveria ser tributado porquê lucro de capital ou rendimento. Uma vez que o tributário não comunicou a disposição na sua enunciação fiscal de 2016, o tribunal foi forçado a basear-se somente nas provas apresentadas no julgamento para instituir se o tratamento da conta de rendimentos alegado pela CRA deveria ser mantido. Neste ponto, o tributário não deu mais detalhes, exceto para sustentar que pretendia arrendar o imóvel.

Mas o juiz, citando a estrutura de financiamento utilizada para a compra do imóvel, as circunstâncias que levaram o tributário a comprá-lo em primeiro lugar, a “renovação imediata e pronta” do piso sublime e do subsolo, e a experiência do tributário porquê agente imobiliário agente, não estava convicto de que a real intenção do tributário ao comprar o imóvel fosse alugá-lo.

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“O tribunal acha difícil crer que o (tributário) tenha enfrentado tantos acontecimentos em tão pequeno período de tempo que a única opção era vender o imóvel rapidamente e obter um lucro de aproximadamente US$ 70 milénio, tudo em um mês de posse. ”, disse o juiz. “As motivações (dos contribuintes) neste projeto merecem mais crédito.”

Ao final, o juiz concluiu que o testemunho do tributário era insuficiente para fundamentar uma recaracterização do lucro realizado na venda do imóvel porquê lucro de capital, e manteve a reavaliação do tratamento dos rendimentos pelo CRA.

Jamie Golombek, FCPA, FCA, CFP, CLU, TEP, é diretor administrativo de Planejamento Tributário e Patrimonial da CIBC Private Wealth em Toronto. Jamie.Golombek@cibc.com.

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