É fascinante porquê duas pessoas podem interpretar uma única imagem de forma tão dissemelhante. O mesmo se aplica à forma porquê os proprietários e locatários percebem a economia atual. De conformidade com todos os dados, fica evidente que a economia está robusta. No entanto, o proporção de sua força depende de para quem você pergunta.

O debate entre aluguel versus compra continua desde que comecei o Financial Samurai em 2009 e continuará muito depois de minha partida. Minha posição é que é melhor comprar imóveis o mais jovem verosímil porque a inflação é uma força muito poderosa para ser combatida. Você quer aproveitar a vaga da inflação, e não ser atingido por ela.

Mais de quinze anos depois, estou ainda mais convicto de que a obtenção de uma mansão própria é melhor para a construção de riqueza a longo prazo do que o arrendamento para a grande maioria das pessoas.

A mansão própria obriga você a manter a disciplina com suas finanças, pagando sua hipoteca todos os meses. Entretanto, graças a uma hipoteca fixa, o seu rendimento disponível provavelmente aumentará com o tempo, permitindo-lhe poupar e investir mais verba.

Quando chegar a hora de vender sua propriedade, você pode apinhar $ 250.000 em lucros isentos de impostos porquê pessoa física ou $ 500.000 porquê par. Agora isso é difícil de vencer.

Não venda o mercado imobiliário a longo prazo

Alugar a longo prazo é porquê vender a desvelado no mercado imobiliário porque você é um tomador de preços. Os locatários estão à mercê de aluguéis cada vez mais altos. Assim porquê não é uma boa teoria vender a desvelado no longo prazo do S&P 500, também não é uma boa teoria vender a desvelado no mercado imobiliário.

Embora esteja evidente que a maioria das pessoas construirá mais riqueza possuindo do que alugando, ainda há muitos opositores. Por que? Porque as pessoas sempre justificam suas decisões. Enquanto houver inquilinos, sempre haverá pessoas contra a mansão própria.

Não importa o que os dados dizem sobre o quanto os preços das casas aumentaram ou porquê o patrimônio líquido médio de um proprietário é muito maior do que o de um locatário. Depois de perder uma oportunidade, sua formato padrão é ser contra ela.

É porquê a pessoa que odeia o Google depois que a empresa não lhe fez uma oferta de ocupação. Embora o preço das ações do Google tenha subido 200% desde a repudiação, a pessoa ainda acha que o Google é uma empresa terrível. Mais ganhos geram mais dissensão.

Os criadores de riqueza não permitem que as emoções atrapalhem

No entanto, um dos segredos para ser um investidor suficientemente bom é reconhecer quando você está incorrecto para tomar melhores decisões no porvir. Você não pode se dar ao luxo de permanecer muito emocionado se quiser erigir maior riqueza.

Para aqueles que estão alugando e desejam se tornar proprietários, continuem economizando e investindo. Você pode considerar investir em um ETF imobiliário, REIT ou fundo imobiliário privado para obter exposição, caso o desempenho imobiliário supere significativamente outros investimentos.

No entanto, para aqueles de vocês que são contra a obtenção de mansão própria e talvez guardem um ressentimento profundo em relação aos proprietários, espero que reconsiderem a sua posição. Esta postagem é direcionada a você.

Uma vez que está a economia? Depende se você é proprietário ou locatário

Se você precisar de outro motivo para ser proprietário em vez de locatário, considere que os proprietários tendem a ter uma perspectiva mais otimista. E quando você está mais otimista, tende a ser mais feliz!

Você pode ter todo o verba do mundo, mas se não estiver feliz, qual é o sentido? O verba é unicamente um meio para uma vida melhor.

Uma vez que locatário, você pode permanecer mais insatisfeito cada vez que seu aluguel aumenta. Cinicamente, você pode esperar que a economia entre em recessão e demita um monte de gente para que os aluguéis possam tombar. Finalmente, se os outros sofrem mais que você, você se beneficia!

Ao passo que, se você é proprietário de uma mansão, está sempre do lado do prolongamento econômico. Você quer que mais pessoas consigam empregos, mais restaurantes abram e mais escolas aumentem o número de matrículas. Você adora catalisadores econômicos locais que tendem a ser bons para todos. E quando as coisas pioram, você tem esperança de que as pessoas encontrem uma maneira de se restaurar.

Agora, não parece melhor ser otimista do que pessimista? Ser cínico é exaustivo, assim porquê um gestor de fundos de hedge está sempre tentando desenredar o que há de incorrecto para poder lucrar com suas posições vendidas.

A economia está claramente indo muito. O mercado de ações está perto do supremo histórico, o desemprego é ordinário, o prolongamento dos salários continua robusto e o prolongamento do PIB continua a ser positivo.

No entanto, seu ponto de vista sobre o desempenho da economia pode depender de você ser proprietário ou locatário.

Locatários estão sendo pressionados

“A economia pós-pandemia está a tratar as pessoas de forma muito dissemelhante, criando uma dor de cabeça para os banqueiros centrais”, escreveu Jeffrey Roach, economista-chefe da LPL Financial, numa nota de investigação. “As diferenças extremas muitas vezes podem ser atribuídas a situações de moradia, já que os locatários têm uma experiência muito dissemelhante da dos proprietários.”

“Desde o início da pandemia, os aluguéis aumentaram mais de 20%”, observou Roach, “com os locatários pagando em média muro de US$ 370 a mais por mês. À medida que as rendas continuam a aumentar, aumenta também o sentimento de instabilidade económica.”

Quase 1 em cada 5 locatários (19%) relatou demora no aluguel em qualquer momento do ano pretérito, descobriu um relatório do Federalista Reserve, supra dos 17% em 2022.

Os locatários também eram mais propensos do que os proprietários a relatar falta de pagamentos de contas no mês anterior, mesmo quando a renda era contabilizada. Esta tendência foi consistente em vários tipos de contas, incluindo chuva, gás, eletricidade, telefone, internet e cabo.

Os proprietários são menos sensíveis a taxas mais altas e à inflação mais subida porque a maioria refinanciou ou não tem hipotecas. O americano médio gasta muro de 33% de sua renda em habitação. Quando o seu maior dispêndio é fixo ou ordinário, as taxas de juros mais altas e a inflação simplesmente não têm tanto impacto.

Os proprietários se sentem melhor em relação à economia

Qualquer proprietário com uma hipoteca (~60% de todos os proprietários) poderia ter refinanciado a uma taxa mais baixa em 2020 e 2021. Discutimos extensivamente o refinanciamento de sua hipoteca no Financial Samurai naquela quadra, incluindo a escolha de um ARM ou um fixo de 30 anos. hipoteca de taxa.

Uma vez que resultado, os proprietários pouparam em média aproximadamente 220 dólares por mês, com os pagamentos das hipotecas a ocuparem uma parcela historicamente baixa do seu rendimento disponível, de conformidade com Roach da LPL. Forrar verba é ótimo! Aliás, cria mais segurança económica graças aos pagamentos fixos.

Enquanto isso, o preço médio de uma mansão aumentou muro de 40% de 1º de janeiro de 2020 a 1º de junho de 2024. De conformidade com um relatório, 48 milhões de proprietários de casas nos EUA com hipotecas têm patrimônio disponível a uma média de US$ 206.000 por mutuário, supra de $ 185.000 na mesma quadra do ano pretérito.

A combinação de reduzir o pagamento mensal da hipoteca e ver o valor da sua mansão crescer naturalmente faz com que você se sinta muito melhor em relação à economia. Quando você se sente melhor, você se torna mais otimista e feliz.

Mas os locatários estão se beneficiando do aumento de seus investimentos em ações

O argumento mais geral contra a mansão própria é que os locatários podem forrar e investir a diferença no mercado de ações. Oferecido que o mercado de ações tem historicamente retornado uma taxa mais elevada do que o imobiliário (~10% vs. ~5%), os arrendatários poderiam potencialmente lucrar mais verba.

Levante argumento é válido se os arrendatários e os proprietários investirem a mesma quantidade de capital em ações e imóveis. No entanto, os proprietários normalmente investem uma quantidade muito maior de capital em suas casas do que os investidores em ações, principalmente devido à alavancagem.

O preço médio de uma mansão nos Estados Unidos é de muro de US$ 421 milénio, de conformidade com o Fed de St. Enquanto isso, o saldo médio da carteira de ações para um investidor de 30 e poucos anos está muito inferior de US$ 100.000.

Mesmo para usuários de 30 e poucos anos de Empoderamentoum aplicativo financeiro gratuito onde os usuários estão mais focados financeiramente, o saldo médio do portfólio de ações é de unicamente muro de US$ 150.000.

Aliás, os proprietários têm maior verosimilhança de possuir ações do que os arrendatários, numa proporção de 2:1. De conformidade com um estudo da Oxford Academic, os proprietários têm uma taxa de participação no mercado de ações de 61,9%, contra unicamente 25,7% para os locatários.

Portanto, os proprietários não só se beneficiaram do refinanciamento e dos preços mais elevados das casas, mas também viram o valor de suas carteiras de ações aumentar. É difícil não nos sentirmos mais positivos em relação à economia neste cenário.

Diferencial de patrimônio líquido entre proprietários e locatários

De conformidade com o estudo Oxford Academic, o patrimônio líquido médio de um proprietário é de US$ 496.000, em conferência com unicamente US$ 19.000 para o locatário médio – uma diferença de 26 vezes. Veja o gráfico supra.

É evidente que uma grande percentagem da população simplesmente não pode dar-se ao luxo de possuir, mesmo que queira. A acessibilidade da habitação é um problema, em segmento graças às políticas do Fed. E esta veras pode ser vista no rendimento médio de um inquilino de unicamente 27.500 dólares. Uma vez que resultado, para aqueles que alugam e querem comprar, existem programas de assistência governamental para quem compra pela primeira vez.

O poder da mansão própria reside na sua natureza passiva de construção de riqueza. Você não precisa gerenciar ativamente os investimentos; você simplesmente precisa remunerar suas contas, manter sua mansão e gostar de morar nela. A inflação aumentará naturalmente o valor da sua mansão ao longo do tempo.

Os novos proprietários enfrentam custos de seguro residencial e taxas de hipoteca mais elevados, sem incerteza. O estudo do Fed descobriu que o pagamento médio mensal da hipoteca hoje é de US$ 2.100, o que é US$ 700 a mais do que aqueles que compraram antes da pandemia.

No entanto, a grande maioria dos proprietários está numa situação financeira muito melhor agora do que antes da pandemia.

Alugar é uma boa solução temporária

Alugar é absolutamente bom no pequeno prazo. Talvez você tenha se mudado para uma novidade cidade e esteja tentando desenredar qual bairro você mais gosta. Talvez você esteja pensando em voltar a estudar porque o setor em que atua não é o patente para você. Alugar é uma ótima solução.

No entanto, logo que você tiver mais de 70% de certeza de que planeja permanecer em qualquer lugar por pelo menos cinco anos, recomendo comprar. Exclusivamente não se envolva em guerras de lances. Seja estratégico sobre quando comprar e a que preço.

A próxima vez que alguém disser que alugar é a melhor maneira de erigir riqueza, entenda a perspectiva dele. Eles são locatários ou proprietários e por quanto tempo? Uma vez que eles estão ganhando e investindo seu verba? São pessoas estáveis?

Certamente, um técnico financeiro pode aconselhá-lo de que a mansão própria não é uma forma eficiente de erigir riqueza. No entanto, se esse “guru do verba” tem alugado nos últimos 20 anos e ganha milhões porquê um profissional de marketing especializado na venda de cursos financeiros, você pode querer seguir o parecer deles com cautela. Eles podem remunerar o aluguel porque já estão ganhando quantias substanciais de verba.

Daqui a 20 anos, seus filhos ficarão surpresos com o quão baratos eram os preços dos imóveis hoje. Se você não vai comprar um imóvel para erigir riqueza para si mesmo, pelo menos faça isso para seus filhos. Dessa forma, você evitará que eles balancem os punhos para o firmamento porque não terão verba para comprar um imóvel no porvir.

Perguntas do leitor

Você é locatário ou proprietário? Uma vez que você vê a economia neste momento? Os locatários são mais pessimistas e cínicos em relação à economia do que os proprietários? Por que você acha que ainda há tantas pessoas que são veementemente contra a mansão própria? Você vai expressar a seus filhos para alugarem para sempre?

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Invista em imóveis sem hipoteca

Você pode investir em imóveis sem contrair hipoteca, investindo em fundos imobiliários privados. Dê uma olhada Arrecadação de fundos, uma empresa líder em investimento imobiliário privado, administra mais de US$ 3,3 bilhões em ativos com um investimento mínimo de unicamente US$ 10. Centra-se em imóveis residenciais e industriais na região de Sunbelt, conhecida pelas suas avaliações mais baixas e rendimentos mais elevados.

Pessoalmente, aloquei US$ 954 milénio para fundos imobiliários privados, visando predominantemente propriedades no Cinturão do Sol. Com o trabalho remoto se tornando mais preponderante, há uma tendência crescente para áreas de custos mais baixos do país.

A Fundrise é patrocinadora do Financial Samurai e a Financial Samurai é investidora da Fundrise.