A acessibilidade à moradia continua a piorar devido à escassez persistente de oferta e às taxas de juros mais altas. Embora os custos crescentes dos materiais de construção e as taxas mais altas em empréstimos para construção sejam frequentemente responsabilizados pela falta de oferta de moradia, as regulamentações governamentais também desempenham um papel significativo no aumento dos custos. Por exemplo, políticas de controle de aluguel são introduzidas com o objetivo de limitar o prolongamento do aluguel para manter a moradia conseguível. No entanto, uma estudo recente da NAHB mostra que as políticas de controle de aluguel tiveram algumas consequências não intencionais e indesejáveis, incluindo redução da oferta de moradia, aluguéis mais altos em unidades não controladas, menor qualidade nas unidades controladas e mobilidade residencial reduzida.

Da mesma forma, o aumento do aluguel de limitado prazo (STR) é comumente visto uma vez que outro fator que reduz a oferta de moradias e piora a acessibilidade, pois os proprietários optam por metamorfosear aluguéis de longo prazo em aluguéis de limitado prazo, e a lucratividade dos STRs atrai investidores para comprar propriedades para esse propósito. Porquê resultado, as regulamentações sobre aluguéis de limitado prazo têm sido amplamente discutidas uma vez que uma utensílio para intervir no mercado imobiliário. Um recente documento de trabalho intitulado ‘Os efeitos da regulamentação do arrendamento de curta duração: Insights de Chicago(1)‘ fornece uma estudo detalhada dos impactos dessas regulamentações em Chicago, a primeira cidade dos Estados Unidos a regulamentar aluguéis de limitado prazo.

Chicago promulgou regulamentações STR em junho de 2016 com o objetivo de abordar preocupações relacionadas à segurança pública e moradia conseguível, permitindo ao mesmo tempo que os STRs continuem operando. A regulamentação exige que os anfitriões obtenham as licenças e registros adequados antes de anunciar sua propriedade. Em março de 2017, Chicago começou a exigir que o Airbnb compartilhasse dados para aprimorar sua capacidade de realização.

Com esse tecido de fundo, o item teve uma vez que objetivo examinar o impacto das regulamentações de STR em Chicago de três perspectivas: o número de listagens, o impacto econômico em termos de receita e o efeito nas taxas de criminalidade. O item descobriu que o número de listagens de aluguel de limitado prazo em Chicago diminuiu 16,4% em confrontação com antes da legislação, mas o impacto foi significativo exclusivamente depois março de 2017, quando a emprego do poder de dados começou. Esse declínio nas listagens beneficiou potencialmente o negócio hoteleiro e levou a uma queda na receita do Airbnb e nas receitas fiscais para o governo sítio, embora antes o governo sítio tenha aumentado a taxa de imposto de hospedagem em STRs. Embora os STRs geralmente sejam conectados a externalidades negativas, leste item sugeriu que as regulamentações tiveram pouco impacto na redução do número de crimes comuns. Unicamente áreas próximas a edifícios que proibiam STRs tiveram um declínio significativo em roubos.

Principais descobertas:

1. Efeito na disponibilidade de listagem

Ao confrontar Chicago com Atlanta, Boston e Los Angeles entre janeiro de 2016 e maio de 2018, o número de listagens STR não diminuiu significativamente até que a emprego baseada em dados foi introduzida em março de 2017. Isso levou a um declínio de 16,4% nas listagens ativas em Chicago. Tanto os anfitriões profissionais quanto os individuais em tempo integral tiveram um declínio de aproximadamente 10% na verosimilhança de estarem ativos. No entanto, os anfitriões profissionais reagiram mais lentamente, mas foram mais flexíveis, pois conseguiram interpolar entre aluguéis de longo e limitado prazo para manter as operações.

Porquê a regulamentação do STR exigia que os anfitriões se registrassem e cumprissem regras uma vez que fornecer seguro e atender aos padrões de segurança, o item descobriu que o registro em Chicago aumentou de 53,2% em dezembro de 2020 para 74,4% em 2023. No entanto, o progresso foi lento devido a uma brecha que permitiu que listagens pendentes operassem até junho de 2021.

Em Chicago, as restrições locais podem ser mais rigorosas do que as regulamentações municipais. Por exemplo, a Prohibited Buildings Listing (PBL), que proíbe estritamente STRs em edifícios, reduziu efetivamente as listagens de STR, particularmente para anfitriões individuais em tempo integral. A chance de estar ativo diminuiu em 55% para anfitriões individuais em tempo integral e 45% para anfitriões profissionais. Ou por outra, a Restricted Residential Zone (RRZ), que permite que áreas proíbam novos STRs se pelo menos 25% dos eleitores concordarem, reduziu ainda mais as listagens ao bloquear novas entradas e expulsar algumas existentes.

2. Impacto econômico da portaria STR

Apesar do declínio no número de listagens ativas devido à implementação de regulamentações, o desempenho econômico das listagens restantes não viu uma mudança significativa. Para listagens gerenciadas por anfitriões individuais profissionais e em tempo integral, os preços, a receita por listagem e o número de dias de suplente permaneceram quase inalterados. Isso sugeriu que as listagens restantes não sofreram perdas financeiras.

No entanto, o declínio universal nos números de listagens levou a uma subtracção no Valor Contábil Bruto (GBV) do Airbnb, muito uma vez que na receita tributária do governo sítio. O declínio foi mais perceptível em áreas com maior densidade de hotéis, onde listagens gerenciadas por anfitriões profissionais e individuais em tempo integral viram seu GBV desabar em 38,1% e 30,6%, respectivamente. Isso sugeriu que os negócios hoteleiros poderiam se beneficiar das regulamentações.

Embora o imposto de hospedagem (para STRS) tenha aumentado de 4% para 6% em 2018, a receita tributária do governo sítio proveniente de STRs ainda caiu 3,6% devido à subtracção no número de listagens ativas.

3. Impacto na criminalidade sítio

Uma das preocupações mais comuns sobre STRs são as externalidades negativas sobre os moradores locais, particularmente um aumento no violação sítio e a potencial redução dos valores das propriedades. No entanto, ao confrontar Chicago com Atlanta e Los Angeles, as taxas de criminalidade (rapina, rombudo, agressão e roubo) em Chicago permaneceram quase as mesmas depois a implementação das regulamentações. Em Chicago, as restrições de PBL não tiveram impacto significativo no número universal desses incidentes de crimes comuns, exceto por rombudo. Em áreas com restrições de PBL, o número de casos de rombudo diminuiu em 12,4%.

Epílogo

Com base nas descobertas, o item conclui que a emprego orientada por dados ajudou significativamente o governo a implementar regulamentações de forma eficiente. Embora essas regulamentações tenham reduzido o número de listagens e resultado em uma quantidade menor de receita, a cidade não viu um declínio significativo nas taxas de criminalidade em toda a cidade.

Porquê os aluguéis de limitado prazo frequentemente competem com hotéis tradicionais, os regulamentos parecem ter efeitos limitados na melhoria da acessibilidade à moradia. Um resultado semelhante foi observado na cidade de Novidade York, onde regulamentações mais rígidas introduzidas em 2023 levaram a uma redução de 83% nas listagens, enquanto a taxa de vacância permaneceu inalterada(2). Enquanto isso, os aluguéis na cidade de Novidade York aumentaram 3,4% e o preço médio do hotel subiu 7,4%. Isso está de congraçamento com a estudo da NAHB de que os regulamentos podem ter consequências negativas não intencionais, potencialmente aumentando os custos da moradia sem melhorar a acessibilidade.

(1) Ginger Zhe Jin, Liad Wagman e Mengyi Zhong, Os efeitos da regulamentação do arrendamento de curta duração: Insights de Chicagonovembro de 2023, https://www.nber.org/papers/w32537

(2) Porquê não tornar a habitação conseguível — Aluguel em Novidade York, O Jornal de Wall Street8 de setembro de 2024.