Com o setor imobiliário finalmente reduzindo as taxas de percentagem depois 17 de agosto de 2024, uma guerra está se formando entre corretoras e agentes para lucrar negócios. Por exemplo, a Sotheby’s decidiu cobrar 2% do vendedor e 2% do comprador — ou até menos — para permanecer competitiva. Outras corretoras provavelmente seguirão o exemplo.

Para agentes imobiliários individuais, agora há um teto sobre o quanto eles podem cobrar de um vendedor. No entanto, os principais agentes ainda podem exigir taxas de percentagem baseadas em desempenho que podem ultrapassar 2% por lado.

Para fazer isso, esses agentes precisarão crer em ressarcimento baseada em préstimo. Quanto melhor um agente imobiliário se sai para seu cliente, mais ele deve ser pago, e vice-versa.

Levante princípio se alinha com a origem do capitalismo e da América, e é por isso que tem havido controvérsia sobre iniciativas de Variação, Justiça e Inclusão (DEI). Se uma pessoa é contratada com base na multiplicidade, mas não tem as habilidades para fazer o trabalho, ela está sendo preparada para o fracasso. Todo mundo perde em tal cenário.

Precificação de percentagem baseada em desempenho: um caminho para bons agentes imobiliários ganharem mais

A reclamação mais generalidade de vendedores e compradores de imóveis é que as taxas de percentagem são muito altas. Com a subida da internet e da tecnologia, é surpreendente que as comissões imobiliárias tenham permanecido em 5%–6% por tanto tempo, daí o processo de fixação de preços da NAR. Finalmente, as taxas de percentagem em outros setores caíram, com algumas chegando até a 0%, uma vez que para comprar e vender ações.

No mínimo, as taxas de percentagem imobiliária devem diminuir conforme os preços dos imóveis aumentam. Não é preciso o duplo de esforço para vender uma lar de $ 800.000 em confrontação a uma lar de $ 400.000. Cobrar uma percentagem de taxa fixa é justo para compradores e vendedores, mas reduziria a lucratividade do setor.

Com preços de percentagem baseados em desempenho, um agente imobiliário pode provar ainda mais seu valor. O agente ofídio uma percentagem maior por ultrapassar certos limites de preço, enquanto os vendedores economizam em comissões se a lar for vendida a um preço menor.

Exemplo de precificação de percentagem baseada em desempenho antes de 17 de agosto de 2024

Aquém está uma oferta de preço de percentagem baseada em desempenho que recebi de um corretor imobiliário em julho de 2024, antes das mudanças comerciais no setor imobiliário entrarem em vigor:

1. Para um preço de contrato de $ 2.900.000 e supra: percentagem de 5%
2. Para um preço de contrato entre $ 2.750.000 e $ 2.899.000: percentagem de 4,75%
3. Para um preço de contrato entre $ 2.650.000 e $ 2.749.000: percentagem de 4,5%
4. Para um preço de contrato de $ 2.649.000 e aquém: percentagem de 4,25%

Essa estrutura garante que a porcentagem de percentagem diminua à medida que o preço do contrato diminui, fornecendo uma abordagem em camadas com base no valor da propriedade.

Só recebi essa oferta depois de expressar ao agente que estava pensando em alugar o imóvel. Essa oferta era melhor do que as outras três que tive, todas elas mantendo a taxa de percentagem de 5%.

Exemplo de precificação de percentagem baseada em desempenho depois 17 de agosto de 2024

Agora que o prazo de 17 de agosto de 2024 já passou, estou disposto a admitir exclusivamente a seguinte estrutura de percentagem baseada no desempenho:

1. Para um preço de contrato de $ 2.900.000 e supra: percentagem de 4,25%
2. Para um preço de contrato entre $ 2.750.000 e $ 2.899.000: percentagem de 3,75%
3. Para um preço de contrato entre $ 2.650.000 e $ 2.749.000: percentagem de 3,5%
4. Para um preço de contrato de $ 2.649.000 e aquém: percentagem de 3,25%

Considerando que a Sotheby’s e outras corretoras estão dispostas a cobrar uma percentagem totalidade de 4% para vender, no mínimo, esse corretor imobiliário que trabalha para uma corretora concorrente deve igualar essas taxas.

Se a transação for concluída, economizarei entre US$ 26.490+ em comissões, já que a taxa é 1% menor para cada filete de preço do contrato do que a oferta original, exceto o limite de preço supremo.

Se o corretor imobiliário tiver um bom desempenho e prometer um preço de venda de $ 2.900.000 ou mais, ele ganhará 0,25% supra da taxa padrão de 4%. Estou muito com isso, já que acho que vender por $ 2.900.000 é uma verosimilhança baixa.

Considerações para o vendedor imobiliário

Se você vai remunerar uma percentagem imobiliária, você pode muito muito escolher o melhor agente provável. Isso significa selecionar um agente com um histórico potente, uma grande rede, a melhor equipe de preparação e habilidades superiores de negociação.

No entanto, relacionamentos também importam. Você pode escolher um agente com uma rede menor que esteja disposto a se esforçar mais, aparecendo em todas as casas abertas e entrando em contato com todos os clientes potenciais. Seja qual for o agente que você escolher, confie neles para fazer o melhor trabalho provável a um preço razoável.

Se você optar por um agente que ofídio uma estrutura de percentagem baseada em desempenho, você deve desenvolver suas próprias expectativas realistas sobre quanto sua propriedade será vendida. Quanto mais provável você encontrar que a propriedade será vendida por menos do que o agente acredita, mais você economizará.

Calculando probabilidades de vender uma propriedade a vários preços

1. Para um preço de contrato de US$ 2.900.000 ou mais: percentagem de 4,25%. Atribuo uma verosimilhança de 10% de isso sobrevir.
2. Para um preço de contrato entre US$ 2.750.000 e US$ 2.899.000: percentagem de 3,75%. Atribuo uma verosimilhança de 20% de isso sobrevir.
3. Para um preço de contrato entre US$ 2.650.000 e US$ 2.749.000: percentagem de 3,5%. Atribuo uma verosimilhança de 50% de isso sobrevir.
4. Para um preço de contrato de US$ 2.649.000 ou menos: percentagem de 3,25%. Atribuo uma verosimilhança de 20% de isso sobrevir.

Meu provável corretor imobiliário acreditava que havia 80% de verosimilhança de que meu imóvel para aluguel fosse vendido por mais de US$ 2,8 milhões. Uma vez que resultado, eles inicialmente esperavam lucrar 4,75%, a taxa de percentagem que ofereciam antes de 17 de agosto de 2024. Eles viam 4,75% uma vez que razoável, oferecido que era exclusivamente 0,25% aquém do padrão do setor antes das regras mudarem.

Hoje, se o agente se ajustar à novidade verdade, ele esperaria lucrar uma taxa de percentagem de caso base de 3,75%, oferecido que a concorrência caiu para 4,0% ou menos. O desconto de 0,25% para 4,0% é devido a mim ser um cliente recorrente. No entanto, se eles conseguirem obter mais de $ 2.900.000 pela propriedade, eles ganhariam 0,5% adicionais em percentagem de bônus por desempenho.

Minhas economias de percentagem com base em minhas previsões de preços imobiliários

Acredito exclusivamente que há uma verosimilhança de 20% de minha propriedade ser vendida por mais de $ 2.800.000, e exclusivamente uma verosimilhança de 10% de minha propriedade ser vendida por mais de $ 2.900.000. Uma vez que resultado, estou mais desempenado com a filete de preço de $ 2.650.000–$ 2.749.000. Isso significa que meu pagamento de percentagem esperado é de exclusivamente 3,5%, ou 0,25% aquém do que o agente espera para sua risca de base. Em origem, economizei outros 0,25% em percentagem se minha previsão for verdadeira,

Aliás, uma vez que atribuo uma verosimilhança de 20% de minha propriedade ser vendida por US$ 2.649.000 ou menos, ficarei um pouco desesperançado se isso sobrevir. Mas pelo menos ficarei feliz em saber que economizei 0,5% suplementar em percentagem, caindo para 3,25%, o que pode se transcrever em economias de até US$ 13.245.

O que preciso observar é se a propriedade for vendida por exatamente $ 2.900.000. O ideal é que a propriedade não seja vendida por exatamente $ 2.900.000, pois isso significaria que eu pagaria 0,5% a mais em percentagem pela venda inteira, enquanto ganharia exclusivamente $ 1 supra do limite de $ 2.899.000. Meu ponto de estabilidade para remunerar a percentagem suplementar de 0,5% é se a propriedade for vendida por $ 2.914.500 ou mais. Portanto, vale a pena considerar ajustar os limites de preços de contrato.

Objetivo uma vez que vendedor: encontrar o agente imobiliário mais otimista

Uma vez que você pode ver na minha estrutura de percentagem baseada em desempenho, quanto maior for a diferença entre o que o agente imobiliário espera que seu imóvel seja vendido e o que você espera, mais você economizará em percentagem.

Portanto, seu objetivo uma vez que vendedor é encontrar o corretor imobiliário mais otimista provável. Um corretor extremamente otimista oferecerá limites de preço de venda supra do mercado em sua estrutura de percentagem. Se eles atingirem um preço de venda utópico, você ficará emocionado! Se o preço de venda tombar muito aquém do que o corretor espera, mas estiver desempenado com suas expectativas, você pagará uma percentagem muito menor e também ficará feliz.

Os corretores imobiliários precisam prospectar clientes para aumentar seu horizonte livro de negócios. Uma maneira dos principais agentes se promoverem é apresentando um pitch book de vendas passadas, depoimentos de clientes e conhecimento de dados para convencê-lo a vender com eles. Obter uma listagem é muito mais preferível do que ter um comprador uma vez que cliente.

Durante o pitch de listagem, um agente pode ser tentado a lhe oferecer um cimo preço de venda potencial para prometer seu negócio. É semelhante a um tarefeiro universal que se oferece para cobrar o menor preço provável para lucrar seu negócio e, logo, ajustar depois que o contrato for assinado.

Se você sentenciar trabalhar com o corretor imobiliário, que frequentemente pedirá que você assine um contrato restrito de 60 dias, é cá que você negocia a estrutura de percentagem baseada em desempenho. Se o corretor discordar depois usar suas próprias estimativas de preço de venda, você sabe que ele está exclusivamente jogando fumaça e tentando fechar seu negócio.

Um contrato de preços fundamentado no desempenho essencialmente coloca o numerário de um agente onde está sua boca. Um agente experiente que deseja maximizar seus ganhos desenvolverá limites de preço de venda realistas.

O risco de contratar um agente imobiliário delirante

Evidente, uma vez que vendedor, você não quer contratar o agente mais delirante para forrar em comissões. Isso seria contraproducente, pois a ilusão do agente também pode indicar incompetência. Eles podem não entender o mercado sítio muito o suficiente para comercializar a propriedade adequadamente. Por sua vez, isso pode fazer com que o vendedor não receba o melhor preço.

Essa falta de entendimento do mercado sítio é o motivo pelo qual você provavelmente não deve contratar um agente de fora da cidade. Em vez disso, você quer alguém que tenha vivido em seu bairro por décadas, saiba tudo sobre a espaço e esteja cônscio dos próximos catalisadores econômicos locais. Uma vez que comprador, você prefere negociar com agentes de listagem de fora da cidade que podem cobrar preços muito altos e fazer com que sua listagem fique obsoleta.

Uma vez que vendedor, a melhor abordagem é contratar o agente mais experiente, prático do mercado e otimista que você puder encontrar e fazer com que ele concorde com preços baseados no desempenho. depois você fez sua própria pesquisa de mercado. Qualquer um que acredite em préstimo e em sua própria habilidade concordará. E, francamente, é exatamente isso que você quer em um corretor imobiliário!

Se você está tendo dificuldade em convencer um agente com quem quer trabalhar a concordar com uma estrutura de percentagem baseada em desempenho, faça a ele esta pergunta simples: Você acredita na sua expertise imobiliária? Eu acredito. Vamos ver o que podemos fazer!

Perguntas do leitor e sugestões imobiliárias

Você acha que os principais agentes imobiliários concordarão com estruturas de percentagem baseadas em desempenho se realmente acreditarem em suas habilidades? Que tipo de agente imobiliário não concordaria com remuneração baseada em préstimo? Todo mundo não quer exclusivamente receber o que merece?

Se você deseja investir em imóveis sem mourejar com agentes, considere Arrecadação de fundos. A Fundrise administra mais de US$ 3,3 bilhões e permite que você invista passivamente em imóveis residenciais e industriais em todo o país. Conforme você envelhece e fica mais rico, pode preferir uma abordagem mais passiva ao investimento imobiliário. Aliás, conforme as comissões imobiliárias e as taxas de hipoteca diminuem, a demanda por imóveis deve aumentar.

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